Réglementation de la location courte durée : déclaration et règle des 120 jours
Louer un logement en courte durée ne se limite pas à publier une annonce. Un cadre réglementaire précis encadre cette activité, et il s’est nettement renforcé avec la loi dite Le Meur de novembre 2024. Déclaration en mairie, numéro d’enregistrement, règle des 120 jours pour la résidence principale, autorisation de changement d’usage dans certaines communes : autant d’obligations dont le non-respect expose à des sanctions financières. Voici un point d’étape clair sur ce que tout loueur doit connaître.
La déclaration en mairie et le numéro d’enregistrement
La première obligation est déclarative. Avant de mettre un logement en location courte durée, le loueur doit se signaler auprès de la commune. Cette démarche débouche sur l’attribution d’un numéro d’enregistrement, qui doit figurer sur l’annonce de location.
Historiquement, cette obligation ne concernait que certaines communes ayant instauré une procédure d’enregistrement. La loi Le Meur généralise le dispositif : la déclaration en mairie assortie d’un numéro d’enregistrement a vocation à s’appliquer sur l’ensemble du territoire, avec une entrée en vigueur progressive prévue d’ici mai 2026. Concrètement, le numéro d’enregistrement devient la norme, et non plus l’exception réservée aux grandes villes tendues.
Ce numéro permet aux communes de suivre l’activité, de contrôler le respect des plafonds de location et de faire appliquer les règles locales. Les plateformes sont tenues de vérifier sa présence et peuvent être amenées à retirer les annonces non conformes.
La règle des 120 jours pour la résidence principale
Un point souvent mal compris concerne la résidence principale. Lorsqu’un loueur met en location courte durée le logement qu’il occupe à titre de résidence principale, il ne peut le faire que dans une limite annuelle. Cette limite est fixée à 120 jours par an.
La résidence principale est le logement occupé au moins huit mois par an. La logique du plafond est de permettre à un particulier de louer ponctuellement son logement, par exemple pendant ses absences, sans transformer cette occupation principale en activité locative permanente qui retirerait du logement au marché résidentiel.
La loi Le Meur introduit une souplesse à la baisse pour les communes : par délibération du conseil municipal, une commune peut abaisser ce plafond de 120 à 90 nuits par an sur son territoire. Il est donc essentiel de vérifier la règle applicable localement, car elle peut être plus stricte que le plafond national. Les plateformes bloquent en principe automatiquement les réservations au-delà du plafond déclaré.
Résidence principale et résidence secondaire : deux régimes distincts
Le plafond de 120 jours ne s’applique qu’à la résidence principale. Un logement qui n’est pas la résidence principale du loueur, comme une résidence secondaire ou un bien dédié à la location, n’est pas soumis à cette limite annuelle, mais il relève d’autres contraintes, notamment le changement d’usage dans les communes qui l’imposent.
Le changement d’usage et l’autorisation dans certaines communes
Dans les zones où la pression sur le logement est forte, transformer un local d’habitation en meublé de tourisme peut être assimilé à un changement d’usage soumis à autorisation préalable de la commune. Cette autorisation vise à préserver l’offre de logements permanents face au développement de la location touristique.
Les communes concernées peuvent conditionner cette autorisation à des exigences précises, parfois assorties d’un mécanisme de compensation consistant à transformer en habitation une surface équivalente ailleurs. Ces règles varient fortement d’une commune à l’autre. Certaines n’imposent rien, d’autres appliquent un encadrement strict, en particulier pour les résidences secondaires louées de manière régulière.
La loi Le Meur a renforcé les pouvoirs des communes en la matière, leur donnant davantage de leviers pour réguler l’implantation des meublés de tourisme, y compris à travers les documents d’urbanisme. Avant tout projet, il est indispensable de se renseigner auprès de la mairie sur l’existence d’une procédure de changement d’usage et sur ses conditions.
Les autres obligations à ne pas négliger
Au-delà de ces trois piliers, plusieurs obligations complètent le cadre :
- La collecte de la taxe de séjour, généralement prélevée auprès du voyageur et reversée à la collectivité, directement ou via la plateforme.
- La performance énergétique : la loi Le Meur a introduit des exigences sur le diagnostic de performance énergétique des meublés de tourisme, avec un calendrier d’application propre.
- L’accord de la copropriété : le règlement de copropriété peut restreindre ou interdire la location de courte durée, un point à vérifier avant de se lancer.
- L’information des plateformes : le numéro d’enregistrement et le décompte des nuits louées sont transmis aux communes par les plateformes.
Ces obligations s’ajoutent aux règles fiscales et sociales, qui relèvent d’un cadre distinct mais complémentaire.
Les sanctions en cas de manquement
Le non-respect de la réglementation expose à des sanctions financières qui peuvent être lourdes. L’absence de déclaration, le défaut de numéro d’enregistrement sur l’annonce, le dépassement du plafond de nuits pour une résidence principale ou l’exercice sans autorisation de changement d’usage sont susceptibles d’entraîner des amendes.
La loi Le Meur a durci ces sanctions et renforcé les moyens de contrôle des communes. Le suivi via le numéro d’enregistrement facilite la détection des dépassements, et les plateformes participent au dispositif en retirant les annonces non conformes et en bloquant les réservations au-delà des plafonds. Régulariser sa situation en amont revient toujours moins cher que de subir un contrôle sur une activité non déclarée.
La bonne méthode avant de se lancer
Compte tenu de la forte dimension locale de ces règles, une démarche ordonnée s’impose :
- Vérifier auprès de la mairie l’existence d’une procédure d’enregistrement et obtenir le numéro correspondant.
- Déterminer si le logement est une résidence principale et, si oui, connaître le plafond de nuits applicable localement.
- S’assurer qu’aucune autorisation de changement d’usage n’est requise, ou l’obtenir le cas échéant.
- Contrôler le règlement de copropriété et les obligations énergétiques.
- Faire figurer le numéro d’enregistrement sur toutes les annonces.
Ces vérifications préalables évitent la plupart des situations de non-conformité et sécurisent l’activité dans la durée.
Les règles de la location courte durée
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1. Que faut-il faire avant de louer un meublé de tourisme ?
Exact : une déclaration en mairie est requise, avec un numéro d’enregistrement dans de nombreuses communes.Non : il faut déclarer le logement en mairie avant de le mettre en location saisonnière.
2. Combien de jours par an peut-on louer sa résidence principale en courte durée ?
Bien vu : la résidence principale ne peut être louée en courte durée que 120 jours par an au maximum.Non : la limite est de 120 jours par an pour une résidence principale.
3. Que peut exiger une mairie en zone tendue ?
Correct : en zone tendue, enregistrement obligatoire et, pour un logement dédié, changement d’usage.Non : la mairie peut imposer un numéro d’enregistrement et une autorisation de changement d’usage.
Questions fréquentes
Le numéro d’enregistrement est-il obligatoire partout ?
La loi Le Meur généralise la déclaration en mairie et le numéro d’enregistrement, avec une entrée en vigueur progressive prévue d’ici mai 2026. Là où le dispositif s’applique, le numéro doit figurer sur l’annonce, et son absence peut entraîner le retrait de celle-ci et une amende.
La limite de 120 jours concerne-t-elle tous les logements ?
Non. Elle s’applique uniquement à la résidence principale, c’est-à-dire au logement occupé au moins huit mois par an. Une résidence secondaire ou un bien dédié à la location n’est pas soumis à ce plafond, mais peut relever d’autres obligations comme le changement d’usage.
Une commune peut-elle imposer moins de 120 jours ?
Oui. La loi Le Meur permet à une commune, par délibération de son conseil municipal, d’abaisser le plafond de 120 à 90 nuits par an. Il faut donc vérifier la règle en vigueur dans la commune concernée avant de louer sa résidence principale.
Qu’est-ce que le changement d’usage ?
C’est la transformation d’un local d’habitation en meublé de tourisme, soumise à autorisation préalable dans certaines communes soucieuses de préserver le logement permanent. Les conditions varient d’une commune à l’autre et peuvent inclure un mécanisme de compensation. Un renseignement en mairie est indispensable.
Que risque-t-on en cas de non-respect ?
Les manquements exposent à des amendes, dont le montant a été renforcé par la loi Le Meur. Le suivi par numéro d’enregistrement et l’implication des plateformes facilitent la détection des dépassements et des annonces non conformes. La régularisation préalable reste la démarche la plus sûre et la moins coûteuse.
