Louer sa résidence secondaire plus de 120 jours : est-ce possible ?

La règle des 120 jours est l’une des plus mal comprises de la location touristique. Beaucoup de propriétaires d’une résidence secondaire à La Grande-Motte ou ailleurs sur le littoral pensent qu’ils ne peuvent la louer que 120 nuits par an. C’est une confusion fréquente. Ce plafond ne concerne en réalité que la résidence principale. Une résidence secondaire peut, elle, être louée sur une bien plus large période, à condition de respecter d’autres règles, notamment celles relatives au changement d’usage et à l’enregistrement en mairie. Cet article clarifie ce que dit vraiment la réglementation, en s’appuyant sur le cadre issu de la loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur.

Ce que dit vraiment la règle des 120 jours

Le plafond de 120 nuits par an s’applique à la location d’une résidence principale en meublé de tourisme. La résidence principale est le logement que vous occupez au moins huit mois par an. Comme vous y vivez la majeure partie de l’année, la loi limite le nombre de nuits pendant lesquelles vous pouvez la proposer en location de courte durée, afin qu’elle ne se transforme pas de fait en hébergement touristique permanent.

Deux précisions importantes issues du cadre actuel :

• Ce plafond est fixé à 120 nuits par an, mais les communes peuvent l’abaisser à 90 nuits. Cette faculté est généralisée à l’ensemble des communes à partir de mai 2026, et plusieurs grandes villes l’ont déjà mise en œuvre.
• Le décompte porte sur la location du logement en tant que meublé de tourisme, pas sur votre propre occupation.

En clair : si le bien est votre résidence principale, vous êtes plafonné. Ce plafond est le point de départ de la confusion, car il est souvent cité sans préciser qu’il ne vise pas les résidences secondaires.

Une résidence secondaire n’est pas plafonnée à 120 jours

Une résidence secondaire, c’est-à-dire un logement que vous n’occupez pas à titre de résidence principale, n’est pas soumise au plafond de 120 nuits. Vous pouvez en principe la louer en meublé de tourisme sur une période bien plus étendue, potentiellement toute l’année.

Cela ne signifie pas pour autant une liberté totale. La location d’une résidence secondaire en courte durée est encadrée par d’autres mécanismes, indépendants de la règle des 120 jours :

• L’autorisation de changement d’usage, exigée dans un nombre croissant de communes.
• L’enregistrement obligatoire du meublé auprès de la mairie.
• Les éventuelles restrictions propres à la copropriété.

Autrement dit, la vraie question pour une résidence secondaire n’est pas le nombre de jours, mais l’obtention des autorisations nécessaires pour louer légalement.

Le changement d’usage, la vraie contrainte en zone tendue

Le changement d’usage est l’autorisation qui permet de transformer, au regard de la réglementation, un logement d’habitation en meublé de tourisme. C’est le principal frein pour une résidence secondaire, en particulier dans les zones où le logement permanent est sous tension.

Ce régime s’applique notamment dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans certaines zones tendues, ainsi que dans toute commune ayant décidé de le mettre en place. De plus en plus de communes touristiques l’adoptent pour préserver leur parc de logements à l’année. Dans les cas les plus stricts, l’autorisation peut être soumise à une obligation de compensation, c’est-à-dire la transformation d’une surface équivalente en logement.

Pour une résidence secondaire à La Grande-Motte, il est donc essentiel de se renseigner directement auprès de la mairie pour savoir si un changement d’usage est requis, dans quelles conditions, et si des règles locales limitent ou encadrent l’activité. C’est cette étape, et non le plafond des 120 jours, qui détermine si vous pouvez louer votre bien sur une large période.

La déclaration et l’enregistrement en mairie

Au-delà du changement d’usage, la loi Le Meur a renforcé l’obligation d’enregistrement. À compter du 20 mai 2026, l’enregistrement du meublé de tourisme auprès de la commune devient obligatoire sur l’ensemble du territoire, via une procédure déclarative en ligne. Un numéro d’enregistrement est délivré et doit figurer sur toutes les annonces de location.

Cette formalité concerne aussi bien la résidence principale que la résidence secondaire. Elle permet aux communes de mieux connaître et suivre le parc de meublés de tourisme. Le non-respect de ces obligations expose à des sanctions financières qui peuvent être lourdes, allant de plusieurs milliers d’euros pour un défaut d’enregistrement à des montants nettement plus élevés en cas de location d’une résidence secondaire sans le changement d’usage requis.

La fiscalité des revenus de location

Louer un meublé de tourisme génère des revenus imposables, qui relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Deux logiques existent selon votre situation et vos choix :

• Le régime micro, qui applique un abattement forfaitaire sur les recettes, avec des taux et des plafonds qui ont évolué et qui distinguent notamment les meublés classés des non classés.
• Le régime réel, qui permet de déduire les charges réelles et les amortissements, souvent intéressant lorsque les charges ou les travaux sont significatifs.

La loi Le Meur a fait évoluer certains paramètres fiscaux des meublés de tourisme. Les modalités précises, les taux d’abattement et les seuils applicables à votre cas doivent être vérifiés au moment de votre déclaration, idéalement avec l’aide d’un professionnel. Les règles fiscales évoluent régulièrement, et il ne faut pas se fier à un chiffre ancien sans le confirmer.

Les autres contraintes à anticiper

Même une fois les autorisations obtenues, plusieurs points méritent votre attention avant de vous lancer.

Le règlement de copropriété

Si le bien est en copropriété, le règlement peut restreindre ou interdire la location saisonnière. Il faut le lire attentivement et vérifier les décisions d’assemblée générale avant de commercialiser le logement.

Le diagnostic de performance énergétique

La réglementation impose progressivement des exigences de performance énergétique aux meublés de tourisme, avec des seuils de classe qui se durcissent dans le temps. Un logement mal classé peut voir sa location contrainte à terme.

Les règles locales spécifiques

Chaque commune peut adopter ses propres modalités, notamment dans les zones touristiques. Seule la mairie de la commune où se situe le bien peut confirmer les règles exactes qui s’appliquent à votre situation.

Questions fréquentes

La règle des 120 jours s’applique-t-elle à ma résidence secondaire ?

Non. Le plafond de 120 nuits par an ne concerne que la résidence principale. Une résidence secondaire peut être louée sur une période plus large, sous réserve du changement d’usage éventuel et de l’enregistrement en mairie.

Puis-je louer ma résidence secondaire toute l’année ?

C’est possible sur le principe, car aucun plafond de jours ne s’y applique. Mais cela dépend des autorisations requises localement, en particulier le changement d’usage dans les communes qui l’exigent, et de l’enregistrement obligatoire. La vérification auprès de la mairie est indispensable avant de louer.

Quelle différence entre déclaration et changement d’usage ?

La déclaration, ou enregistrement, est une formalité qui identifie le meublé et attribue un numéro à afficher sur les annonces. Le changement d’usage est une autorisation distincte, qui permet de transformer un logement d’habitation en meublé de tourisme dans les zones qui l’imposent. Les deux peuvent être requis en même temps.

Que risque-t-on en cas de non-respect des règles ?

Les sanctions financières peuvent être importantes. Elles vont de plusieurs milliers d’euros pour un défaut d’enregistrement à des montants nettement plus élevés lorsqu’une résidence secondaire est louée sans le changement d’usage exigé. Se mettre en conformité en amont est la seule approche sûre.